如何识别和超前协调解决隐藏瑕疵-经验体会-黑龙江省拍卖行业协会官方网站

    案例：某法院委托拍卖公司拍卖l辆苏D—A2713尼桑公爵轿车，买受人到车管所办理车辆过户手续时，被告知该车发动机号、车架号与该车档案记载不符，不能过户。实际上该车已重新更换了发动机，原车主未到车管所办理相关变更手续，买受人一纸诉文送到法院，法院判决拍卖无效。
    在拍卖成交后才发现标的瑕疵的问题比较普遍。如某大楼拍卖后，买受人到房管部门办理房产过户时，才被告知地下室属人防工程，不能过户，机器设备拆迁时，才被发现其中的电柜是“一女两嫁”，等等。
    拍卖标的一个个隐藏瑕疵，如果委托方不知道，评估公司不知，拍卖公司就更不知道了。但是，当买受人接收拍卖标的后，发现了这个那个瑕疵，首先找到的是拍卖公司，瑕疵问题如不妥善解决，特别是不能满足他们的要求时，就一纸诉文到法院，多数情况下败诉的是拍卖公司。如遇到蛮不讲理的买受人，偏偏不打官司，派几个人天天到拍卖公司胡搅蛮缠，影响了拍卖公司的正常工作。
    《拍卖法》第六十一条规定：委托人、拍卖人在拍卖前声明不能保证标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。所有的拍卖公司几乎都据此在《拍卖规则》中声明：本次拍卖的标的只能提供其现状，竞买人在标的预展期间有权了解拍卖标的瑕疵，实地察看拍卖标的和查阅有关拍卖资料。一旦进入拍卖会场，即表明完全了解情况，并愿意承担一切责任，本公司不承担瑕疵担保责任。事实上，只要标的出现了隐藏瑕疵，拍卖公司很难回避责任。
    《拍卖法》规定不承担瑕疵担保责任的条款，是指委托人、拍卖人在拍卖前不能保证拍卖标的真伪或品质的。所谓真伪，无非是名副其实的正宗货，不是假冒，区别的根本在于真和假。所谓品质，无非是指标的品位和质量，区别的本质在于是品质的好与差，达标或不达标。而这个说明远远涵盖不了房地产地下室因属人防工程不能过户、车辆发动机上的车架号、发动机号-9原车不符、机器上的“一女两嫁"等事实存在的隐藏瑕疵。
    拍卖公司必须全面、正确认识《拍卖法》对瑕疵问题的说明，从主观上自我摆脱“不承担瑕疵担保责任”的紧箍咒和保护伞，超前识别和协调解决隐藏瑕疵问题。
    首先，对拍卖标的必须依据标的特点，全面调查，彻底弄清标的基本状况，所有隐藏瑕疵一一搞清搞细搞准。如房地产标的，必须了解房屋建筑面积、土地权证面积与实际面积是否相符，误差多少，房屋、土地是否存在多用少办证的情况，相邻两个单位搭山头房屋和围墙是如何界定的，土地周围的界定如没有围墙，“红线”在哪里。如果是集体土地，是不是还欠村委或老百姓的青苗费，或其它补偿款。办理国有出让土地后，是否还欠征地款或规费；水电气是独立的，还是与“邻居”共设的。房产、土地如有租赁，有没有订立书面租赁合同。如有租赁，有没有存在同时出现几份合同，特别是拍卖前订的假合同，假合同又如何界定。目前拍卖的房产几乎都是转制后企业的房产，那么转制前与房地产相关的还有哪些遗留问题。对这些看不见、摸不着，不作详细、深入了解怎么也发现不了的隐藏瑕疵，拍卖公司必须有老总亲自过问，有专人负责到标的所在地向被执行人和左邻右舍作详尽调查。如果是乡下的房地产还须到村委、镇政府、镇土管所、建设办，再到上一级的国土、规划、建设、房管、供电、供水、供气等相关部门，了解挖掘隐藏瑕疵。对查出的标的瑕疵，该向买人说明的，在拍卖前明明白自告知；需要解决的，在标的预展前妥善协调解决。最近本公司拍卖原县建材公司在镇上的房地产标的，在国土局调查时才发现国有划拨土地证上的面积为3655平方米，用地批准书面积2296平方米，其中1359平方米居然没有批复。国土部门告知，没有批复的l359平方米土地，尽管权证上已载明，但不能办理国有出让土地及变更手续，也就是说“娘要嫁人，亲生儿不能过门”。我们从市档案馆查到未有批复土地的原始登记资料后，与国土部门多次协调，同意将l359平方米土地重新补办批复，本来担心的竞买人高高兴兴地在拍卖会上举牌了。
    车辆拍卖，在预展前就必须弄清楚车辆的发动机是否更换，如更换有没有到车管所办理变更登记手续。拍卖高档车、外籍车、走私车，特别要查明是不是套牌车，一号两用。外籍车车主早已回国，能不能过户，能过户需办理哪些手续，货车有没有为了加大装载吨位改装过，改装审批手续是否办到位。车子大修中有没有更换非原厂的大部件。总之，对车子车况变更、隐藏的瑕疵一定要一一弄清楚，事先到车管所查档，外地号牌车还须向车辆所在地车管所查档。对所有拍卖的车辆，必须确保过户，不能过户的车辆不能参加拍卖，否则，只能当车辆配件拍卖。
    机器设备中的隐藏瑕疵问题是拍卖公司最头疼的问题。一是“缺胳膊少腿”。整个车间排着一台台各种各样的机器，清点一下一台不少，买受人提货时发现，这台机器少了个配件，那台机器缺了个东西。二是拍卖清单或评估报告载明的设备名称、型号、规格与设备的实际状况不符。评估公司往往依据厂方固定资产科目中抄录的原始购货单进行评估，拍卖公司也是据此整理成拍品清单，实际上厂方的技术工程师在设备的运行中，为了更好体现设备的先进性和操作的实用性，已科学地进行了改装或部分装置的调整，有的旧设备已改头换脸。但买受人不理解，非要按拍品清单标明的名称、规格、型号、出厂年月等说明提供。三是机器设备中的操作系统已更改。本公司拍卖的一批德国引进的机器设备，操作系统比较复杂，使用难度较大，厂方技术工程师依据实际操作需要，对技术参数重新作了调整，买受人在设备调试中，发现与原来设备上的资料说明不符，认为厂方对这台数控中心已偷梁换柱，非要退货不可，因此，在机器设备预展前，拍卖公司必须到设备现场，请厂方原设备操作人员、工程师、车间负责人一起到场，逐台机器设备过堂，全面“体检"，彻底“复查”，搞清机器设备上的每一个隐藏瑕疵，尤其对价位大成交额高的大型机器设备，要求对每个部件、每个装置、每个安装环节仔细查验，真正把所有的隐藏瑕疵一个不漏地弄清楚，写在拍卖清单上，在预展和拍卖前，明明白白告诉竞买人，以彻底消除隐藏瑕疵带来的隐患。

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