拍卖标的瑕疵的影响及预防（下）-理论研讨-黑龙江省拍卖行业协会官方网站

      七.买受人对标的物的瑕疵请求权的含义是什么？
      买受人享有对拍卖标的物的瑕疵请求权，瑕疵请求权指买受人所拥有的因拍品存在瑕疵而向拍卖人或委托人要求赔偿损失的权利。根据我国《拍卖法》第27条规定：“委托人应向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵。”拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵。第35条规定“竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料”；第61条规定“委托人、拍卖人未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，属于委托人责任的拍卖人有权向委托人追偿”；并规定拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证的拍卖标的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。但要明确这一条必须坚持明示，详细、具体、公证的原则，否则也不能免除拍卖人的责任。
      八.拍卖标的瑕疵告知方式有哪些？
      拍卖标的瑕疵告知必须严格履行告知程序，使参加竞买的每个人都知道标的物的瑕疵情况，避免拍卖成交后因瑕疵引起不必要的纠纷和诉讼，给拍卖人及委托人带来不必要经济损失。一般说，拍卖标的告知方式是在拍卖过程中，拍卖当事人的每一项权利义务都对应于程序中的某一个特定阶段。《拍卖法》第49条规定：“拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。”根据该条的规定，拍卖人除可以在其他阶段以说明、展示、陈述等方式向竞买人告知拍卖标的的有关情况或声明瑕疵外，在现场拍卖阶段拍卖人必须经由拍卖师再次告知或声明。该条款是拍卖法强制性规定，规定了拍卖人的现场告知义务。瑕疵声明作为一项告知义务，可以载于拍卖规则中，也可以包括在特别注意事项里。根据《拍卖法》第49条的规定，在程序上，只要拍卖师于拍卖前宣布了拍卖规则和注意事项，拍卖人就完成了瑕疵的告知声明。通过这个程序后，就可以推定竞买人已经知道或应当知道拍卖标的的瑕疵状况。在这个程序之前，竞买人的知情权可能还没有实现，经过这个程序之后，按《拍卖法》规定就推定竞买人的知情权已经得到实现，竞买人不得再以不知情为由指责拍卖人未履行瑕疵的告知义务。
      九.竞买人知情权与瑕疵告知的关系是什么？
      竞买人知情权与瑕疵告知关系是密不可分的。根据我国《拍卖法》的规定，竞买人享有知情权。《拍卖法》第35条规定：“竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关资料。”为了保障竞买人的知情权的实现，拍卖人有告知竞买人有关拍卖标的真实情况的义务。《拍卖法》第18条第2款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的来源和瑕疵”。拍卖人告知的方法是多种多样的，如在竞买登记时发给竞买人须知或瑕疵声明，在展示过程中对标的瑕疵的咨询介绍，在召开拍卖会时，拍卖师宣布拍卖规则或拍卖须知等，都是拍卖人对拍卖标的情况和瑕疵向竞买人履行告知义务。只要这种告知是以公开、明示的方式向所有竞买人做出，能够为竞买人制定竞买决策提供真实可靠的信息，该告知就是合法有效的。
      如果拍卖人不告知或者告知不当，竞买人可以依法主张知情权而要求拍卖人承担法律责任。但是，权利义务是对等的，如果拍卖人已经尽到依法告知的义务，竞买人因为自身的原因未能及时、恰当地行使知情权，则竞买人就不能再向拍卖人主张权利。因此，只要告知是通过合法的方式和法定的程序进行的，个别竞买人就不能以自己不知道或误解为由，指责拍卖人未尽到告知的义务，甚至因此引起纠纷或诉讼都是不妥的。
      因此，拍卖人认真履行拍卖标的瑕疵告知义务，是使竞买人对拍卖标的瑕疵享有知情权应该是统一协调的，这样就可以避免不必要的纠纷，否则将产生纠纷，无论对拍卖人或竞买人都是无益的。
      十.瑕疵不担保能够免责吗？
      瑕疵不担保能不能免责的问题，不能笼统的讲，应视具体问题具体分析。如果拍卖人将标的瑕疵通过公开、具体的，实事求是的方式向竞买人进行了告知，这种情况不担保可能免责。否则只是按着拍卖法第61条规定“拍卖人、委托人拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”恐怕是这样做是不能免责的。在拍卖实践中，不少拍卖企业在实施物品拍卖过程中，为了减少因标的物自身的问题所带来的麻烦，一般是在拍卖前准备的备案资料中注明，并在拍卖会前声明：“本公司对本次拍卖会所拍卖的标的物品不作任何瑕疵担保，按其现状拍卖。”依据是《拍卖法》第61条第二款的规定：“拍卖人，委托人拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”
      然而，拍卖声明只是拍卖人和委托人单方面做出的规定，竞买人（买受人）成交后仍可以其他法律法规提出退货或赔偿的要求。而如果仅依据《拍卖法》的规定而忽略了其他法律法规的规定，则会在拍卖过程中，为拍卖方埋下日后可能发生纠纷的隐患。
      可见，对于拍卖标的的瑕疵，理解也不尽相同。有的人依据《拍卖法》规定运作，认为只要在展示期间向竞买人介绍了标的物的情况，并且竞买人也在展示现场详细看过样，故瑕疵责任理应由竞买人（买受人）承担；有的人则认为，为了拍卖企业的长远利益，标的物确实存在瑕疵的，可以视具体情况进行处理。
      当拍卖企业不能保证拍卖标的的瑕疵时，应当如何处理呢？最好的办法是借助相应的技术检验鉴定，明确责任才是惟一途径。
      标的物的品质不能保证能不能拍卖？拍卖后要不要承担法律责任？《拍卖法》第61条第四款规定：“因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。”
      可以说，拍卖人即使声明了标的物品质不能保证，但如果某些成交标的存在严重缺陷，或是因此被买受人或质量、技术监督部门起诉了，也可能要承担相应法律责任。因为拍卖活动同时也是商业活动，拍卖程序可以受《拍卖法》规范，而拍卖的内容，即商品交易还要受其他法律法规的约束。
      一场拍卖仅仅依据《拍卖法》来操作看来是不够的，拍卖企业还要增强法制观念和责任感，准备工作做得更加细致完善，才能有备无患。
      下面介绍一起委托人隐瞒拍卖标的瑕疵拍卖人拍卖前没有认真核查，买受人在标的移交中发现标的严重瑕疵引起诉讼，法院判决拍卖无效，委托人赔偿损失的案例。
      辽宁省某拍卖有限公司接受辽宁某银行营业部的委托，对沈阳市某区一处厂区的土地使用权和地上房屋所有权整体拍卖，并于2006年某月某日对拍卖标的进行了为期3天的公开展示，向竞买人说明拍卖标的的现状及瑕疵，并根据《拍卖法》第六十一条规定，在拍卖会前声明本公司对拍卖标的不承担瑕疵担保责任。在《拍卖规则》、《竞买须知》中也明确说明：竞买人应在拍卖会前对标的进行详细的了解、查看，一旦做出竞买决定，即表明愿意接受拍卖标的物的一切现状及瑕疵，并且告之凡未经实地查看标的的竞买人，不要参与竞买。否则由此造成的经济损失和一切后果自负。特别提示了竞买人，拍卖标的所有瑕疵由买受人自行解决。
      2006年5月某日公开举行拍卖，沈阳某集团公司通过公开竞价，以422万元成交，并按规定时间足额向拍卖公司支付了拍卖标的价款和21.2万元的佣金。在移交该标的时，竞买人发现整体厂区已被第三人占用并有租赁合同，不能入住使用；同时发现该标的土地使用证面积为5996平方米，与拍卖成交土地使用面积相差10504平方米。为此买受人某集团公司将委托人和拍卖公司告上法庭，要求解除拍卖合同，返还买受款422万元，手续费21.2万元，并赔偿利息损失。沈阳市某区法院于2007年3月某日开庭审理认为，无论是自由交易或是通过拍卖这种特殊的商品交易方式进行交易，都应保证合同目的的实现，具体到本案中，合同目的实现为本案争执的焦点。拍卖竞买是交易的一种特殊形式，作为委托人的某银行营业部，应如实的告之标的物的真实情况，《拍卖法》第二十七条规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源与瑕疵。这是委托人应该履行的义务，而某银行营业部却隐瞒了标的物有他人占有使用，存在租赁关系，实际使用面积不符等情况，结果导致拍卖交易后合同目的不能实现，应承担交付不能的全部责任。该拍卖过程虽然符合法律有关规定，但由于不能实现竞买人订立合同时所要到达的目的。因此买受人某集团公司要求解除合同符合法定解除的条件。判处委托人某银行营业部退回标的价款422万元，赔偿买受人某集团公司21.2万元佣金和422万元买受款的利息。
      辽宁某拍卖公司受某银行营业部委托按《拍卖法》有关规定进行拍卖活动，程序合法，依据《中华人民共和国民法通则》第63条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故而辽宁某拍卖有限公司不应承担民事责任。
虽然该拍卖公司被判决不应承担民事责任，没受到经济损失，但被买受人诉讼到法院，在时间、精力、信誉上受到损失，也影响了该拍卖企业的诚信原则。
      从此案例得到的启示：是拍卖公司在接受委托时，一定要认真核实拍品的来源及真实状态，确定拍品的种类、品质是否与委托人所说相符合，对于拍卖标的能计量的一定要算清，不能计量的在竞买规则里声明，由竞买人自行勘察和测量，这样拍卖公司可不承担瑕疵担保责任。凡涉及房产土地变更和过户的一律说明以房产局土地局的档案为准，由买受人自己核实办理。在办理竞买手续时，要求竞买人签署接受告知的承诺，避免成交后的纠纷。
      十一.按“现状”拍卖能否免于瑕疵的担保责任？
      拍卖公司在拍卖规则中常以按“现状”拍卖来表述拍品的情况，竞买人一旦作出竞标决定即表明本人接受拍品之现状（包括瑕疵），如果竞买人在拍卖会上竞得拍卖标的，发现其标的隐性瑕疵严重，买受人找到拍卖公司时，能否以予先告知标的以现状拍卖而能够免于瑕疵担保责任？回答是不能的。因为，一是拍卖公司制作的《拍卖规则》是拍卖公司未与对方协商，单方事先拟定好的，不允许修改供反复使用的规则，其特征完全符合《合同法》关于格式合同的规定，因此，其性质属于格式合同的范畴，其条款均为格式条款。根据《合同法》的有关规定：提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。
      拍卖公司在《拍卖规则》中一般会注明：竞买人在竞买前要仔细查看拍品原件（包括聘请专家协助鉴定），一旦作出竞买决定即表明本人接受拍品之现状（包括瑕疵）；若竞买成功并签订成交确认书，必须承担全部责任，并不得以任何理由提出退货或拒付货款等内容。对于这种声明，应该这样看待，拍卖公司作为一个专门从事此项业务的机构，核查标的和鉴定水平等方面都应优于竞买人，因此在未明确拍品是否存在瑕疵时，要求竞买人自己承担风险是不合适的，这无疑加重了竞买人的责任；一是在《拍卖规则》中称，竞买人一旦作出竞买决定即表明本人接受拍品之现状（包括瑕疵），在此时的“现状”究竟是指宣传资料上载明的拍品现状，还是拍品的实物现状？对这一条款有两种以上的认识，根据《合同法》的有关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
      根据《拍卖法》第61条第2款规定：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。关键在拍卖公司是否已尽到明示告知义务而免于承担瑕疵责任呢？《拍卖法》第18条规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第27条规定：委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的瑕疵。第61条第1款规定：拍卖人、委托人违反本法第18条第2款、第27条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损失的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。由此可见，《拍卖法》中对拍卖人和委托人对拍品的瑕疵担保责任的规定是相当严格的，不能片面引用《拍卖法》第61条第2款的规定就可以免责的。只有在明确告知的情况下才能免除责任。拍卖公司在《拍卖规则》中要求竞买人在竞买时接受拍品的现状，承担全部责任的声明，虽然暗示了拍卖公司不能保证拍品的真伪或者品质，但显然未达到《拍卖法》的上述要求。
      一是拍卖公司在竞买人进入拍卖现场时，才向竞买人提供该《拍卖规则》，而此时已进入了拍卖程序；二是《拍卖规则》中的声明语义含糊，其中没有明确声明拍卖公司对拍品的真伪、品质情况，不承担瑕疵担保责任；三是即使该声明明确具体，在如此短暂的时间内，要求竞买人从繁杂的条文中查找出该规定，也是不尽情理的，况且拍卖公司对该免责条款未有显著提示，因此，拍卖公司在此未尽到必要的告知义务，应当对拍品的真伪、品质承担瑕疵担保责任。
由此可见，拍卖公司在拍卖前对拍卖标的的真伪或者品质不承担瑕疵担保责任的声明，必须是明确的、明示的告知内容也必须是具体的，否则不能免除其责任。
      十二.拍卖标的瑕疵典型案例分析
      (一)案由来源
      2004年4月吉林省某拍卖有限公司接受某银行的委托，对所属的五个商业用房进行了公开拍卖。拍卖会上竞争踊跃，五个标的全部成交，增值100%。各个标的的交付也十分顺利，至此，拍卖公司一直把这场拍卖会看成是十分成功的一场拍卖会。可是事过一年后，其中吉林市某小区一处门市房的竞买人张某在2005年6月份在办理产权过户手续时，意外遇到了麻烦。本来是商业用途的门市房变更时需要改回民宅用途，原因是：该房原为无籍房，吉林市房产管理局在办理过户手续时，调档查案时发现，该房屋的底档备注栏中注有“设计用途应为成套住宅”字样不能按门市房办理过户手续。为此，买受人张某在房地管理部门找了许多人，要求帮助解决，均未果。无奈之下，张某要求拍卖公司帮助解决。开始时，拍卖公司认为自己无责任和义务，因为在拍卖会上拍卖师已宣布本次拍卖为现状拍卖，拍卖人不承担任何瑕疵责任，五个标的的瑕疵声明，买受人均已签字画押。
      但后来，拍卖公司经研究：一是因为拍卖的这类现象不多见，瑕疵也极为特殊；二是拍卖公司虽然宣布了不承担任何瑕疵责任，但瑕疵却是客观存在的；三是商业用房改回民宅用途，差价很大，买受人是不能善罢甘休的；四是如果按着诚信的角度，拍卖公司对买受人蒙受这样的损失也是不能袖手旁观的。因此，拍卖公司用了半年的时间协调，多次到房地管理部门咨询调查，其结果是：吉林市对原无籍房暂办房证的要进行清理，原来办错的，这次予以纠偏改正。本次拍卖门市房，原来属于无籍房，银行在办理这个房证时应有承诺，具体什么承诺，内容上无人得知，也无从查证。现在该房虽然房证是商业用途，但该房底档备案栏既然有“原设计为成套住宅”，这次更名就应改回原成套住宅用途。根据上述情况，拍卖公司只好同买受人一起共同找“关系”，协商办理，尽量维持现有房屋用途，结果是无人能办理，房管部门找到的“关系”均遭到了回绝。后来，拍卖公司又秉承买受人的意思，让银行适当给予补偿。因为该房屋在拍卖时，底价为12万元，结果经过激烈角逐，20万元成交，增值8万元，这种增值的空间无疑是冲着该房的商业用途而竞争的。对此，拍卖公司认为给予买受人适当的经济补偿似乎是合理的。为此，拍卖公司接连两次公函。从后勤处长一直找到银行行长，积极进行协商，要求某银行给予买受人张某3-4万元的经济赔偿，但结果，某银行以这比费用无法核销为名，拒绝了补偿。并且，某银行也认为自己在办房证时没什么承诺，毛病出在房产管理局。
      2006年7月份，在各方面请求都没有得到的情况下，买受人张某终于将拍卖公司和银行告上了法庭，诉讼理由：拍卖公司没有把这个瑕疵告知买受人，要求第一被告赔偿经济损失5万元，第二被告银行承担连带责任。
     （二）案件结果
      1.从法院立案开始，拍卖公司既向法庭提出了列进第三人的诉讼请求，因为出现这个隐藏瑕疵的主要责任是房管局。案件的焦点也集中在房管局的办证更名上，房管局正常予以办理过户，一切问题将迎刃而解。但这种诉讼请求法庭不予采纳，主要原因：既房管局系政府部门，民告官，属行政诉讼，系另外一个法律关系。
      2.第一被告、第二被告坐下来协商打官司的角度，第一个方案，认为打无效合同，按照合同法，双方合同既然不能正常履行，可双方返回，由拍卖公司组织该标的物的二次拍卖，但这个方案仍有两个问题：一是买受人已对房屋进行了装修，双方返还买受人坚决不同意，很可能引发另一个法律纠纷，二是打合同无效官司，尚且法律与证据不足，胜诉并无把握。
      3.协议解决，双方赔偿，银行拿大头。但这个方案也很快搁浅。原因有三：一是原告胃口很大，认为民宅和商业用房的差价很大；二是拍卖公司列入赔偿范围，感觉十分委屈。因为拍卖程序合法有效，委托方并未说明该瑕疵，责任不在拍卖公司，况且，拍卖公司仅收佣金1万元，全部赔偿，尚且远远不足；三是银行认为直接赔偿钱款无出路，银行已经改制，这笔资金师出无名责任扯不清。
      4.拍卖公司经过权衡利弊，郑重地向银行提出了建议，建议某银行应以公函的形式把由房照引发的经济纠纷详实地向吉林市某房管局报告，讲明这个案例的最终结果，如果拍卖公司输了，必然把银行和房管局同时告上法庭继续索赔。与其这样劳民伤财的结果，还不如现实解决。结果拍卖公司这个建议很奏效。吉林市某银行采纳了拍卖公司的建议，用公函发致某房管局，说明了事态的厉害关系，这立即引起了房屋管理部门领导的重视，很快经过立会研究，决定纠正错误，把房照的底档重新做了修改，抹掉了瑕疵，这样一来买受人完全可以按正常渠道办理更名过户手续，保持了房屋商业用途。至此，一场纠纷终于化解。
      5.虽然瑕疵总是得到了解决，但是诉讼并没有停止，因为在此过程中，原告立案后产生的诉讼费，律师费，评估费等各项费用无人承担，为此原告当庭变更了诉讼请求，要求二被告承担这些相关费用，因为在此案件中，二被告都不存在过错责任，所以，最后法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
      （三）几点启迪
      这场由隐藏瑕疵引发的拍卖纠纷虽然是虚惊一场，但给拍卖公司的启迪是什么呢？归纳总结有如下几点：
      1.隐藏瑕疵往往是意想不到的，十分隐蔽的，但却是客观的，现实的。从上述案例中，不难看出这种隐藏瑕疵对于拍卖人来说，往往都是意想不到的，因为国家行政管理部门统一核发的房照，内容上并未告知此房原为成套住宅设计，变更时还要还原，因此，拍卖人对未发生的事要未卜先知是不可能的。这也就导致了拍卖过程中无法向买受人告知详情的结果。国家房地产管理部门核发的房证还存在着假的或临时的吗？拍卖人对有证照的房产往往忽略了进一步核查的必要性。虽然在拍卖过程中，这类瑕疵并不多见，但又是客观存在的。这表明有些管理部门还存在着不正之风。甚至丧失了一些工作原则，使一些证照一开始就存在着不合理的现象，结果往往给合法拍卖或正常经营造成一系列不良后果。
      2.隐藏瑕疵对于拍卖人构成了极大伤害，拍卖人单纯的不承担任何经济责任的瑕疵告知在法庭上显得苍白脆弱。
如本案例，拍卖公司在法庭举证期间，曾出示了举办拍卖会上的瑕疵声明，但法官认为，虽然拍卖人已事先声明了不承担任何瑕疵担保责任，但这样的瑕疵出现，拍卖人首先是第一责任人，客观上买受人蒙受了损失，拍卖人想推卸责任也是推不掉的，只能是拍卖人在另外诉讼请求中追索委托人和其他责任人。因为从瑕疵告知的角度，委托人也没有向拍卖人声明，拍卖人有权向委托人索赔。
      3.从上述案例的瑕疵责任看，委托人并不知情，拍卖人不知情，责任属于房管局，既然是“成套住宅设计”那么为什么要办理商业用途？既然办理了商业用途，为什么更名时要改为原用途？况且，这个房子如果是银行继续使用，仍然能保持原商业用房用途，房证不用变，用途也不用变，这岂不是自相矛盾吗？另外，如果无籍房需要纠正，就应该在房证上标明，这样后来的纠纷也不会发生了。像上述的这种纠纷，实际上就是“狗咬狗，而真正的狼跑了”，官司要打到底的话，一是拍卖人对房管局提起行政诉讼，二是对委托人提出索赔诉讼。
      4.从案件的责任根源来看，此次案件的发生，完全是因为房管局的过失所致，因为作为房屋产权证照的发放和管理机关，却存在证照和存档不符的情况，可见在工作上的重大漏洞，这是一个典型的行政责任问题，虽然我国的行政法在日臻完善，对于行政责任的追究也有了具体规定，但在实际案件发生后，尤其是因为行政过错而产生的民事赔偿，作为行政相对人来讲，维权之路还是坎坷而艰难的。因此，作为国家行政机关工作人员，应加强管理，努力提高自身素质，尽量减少工作失误。如果出现失误，能够主动地承担责任。
      5.拍卖公司作为企业，并不具备实体审查资格，对各个行政管理或执法部门要求查证调档，往往不接待，但要尽量规避拍卖风险，就要对一些表现看似完善的标的物，多做细致的工作，尽可能多地掌握标的物的各种情况，方可把拍卖风险降低到最低程度，直至到零。否则的话，拍卖过程中一旦标的物出现了隐藏瑕疵，它就会像人体上的毒疮一样，不把毒素全部拨出，它会涉及身体的各个部位，给人造成的伤害是不言而喻的。

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