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关于土地净价拍卖问题的复函

来源:《中国拍卖通讯》 作者:中拍协法律咨询委员会 日期:2009年07月28日 访问次数:

××拍卖行有限公司:   
    你公司《咨询函》收悉,函中提出的问题具有一定代表性。我们邀请国内有关方面专家,依据你公司提供的资料进行了研究,现复函如下:
    一、《中华人民共和国拍卖法》中没有“净价拍卖”的相关规定,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)及我国现行的法律、法规中也没有关于“净价买卖”或“净价交易”的相关规定,“净价拍卖”也不是我国拍卖业的专用术语。
    “净价拍卖”是拍卖中的一种价格确定形式。在拍卖这种特殊的买卖方式中,某些标的难免带有一些瑕疵,除物质本身的缺陷外,有时还具有权利瑕疵,如证照不全、先期租赁、重复抵押等,带有权利瑕疵的标的物,可能影响到交易的价格以及可能出现的交易风险,但并不在禁止转让或者不能转让的物品或者财产权利之列。
    特别值得注意的是:在房地产类标的的拍卖中,由于各种原因导致出现大量带有权利瑕疵的历史遗留问题。这些问题正是需要通过当前包括拍卖在内的市场方式加以解决的。拍卖也因此在我国现行的房地产转让、企业改制、资产转让等活动中,发挥了重要的作用。具有权利瑕疵的标的物,在转让中因其存在瑕疵而会直接影响到成交的价格。
    “净价拍卖”正是这些因素在拍卖价格的具体反映。本案中,你公司拍卖的房地产标的,成交价格明显低于当时的市场价格,正是因为成交价中没有包括证照变更、产权过户过程中所涉及的所有契、税及其他费用。在本次拍卖中,上述契、税及其他费用由买受人自行承担应是市场行为的合理选择。
    二、从理论上讲,“净价拍卖"或“净价买卖”、“净价交易”可以理解为是一种附交易条件的民事行为、即买卖双方同意交易的前提条件。
    通常,在买卖合同或者转让合同中可能会存在各种附加条件。当合同成就时,同时需要满足合同所附条件,当事入之间可以约定合同的附加条件。合同附加条件不能和合同主文进行分割,因此履约一方应当首先满足或者履行合同的附加条件,以保障合同的完整性。如买卖合同中可以附加取货方法、送货方法、运费承担、货到付款,以及要求出让方或者受让方承担其他相应义务,其原理属于契约正义原则。
    三、合同双方可以约定各自的权利和义务,受让方通过支付对价的形式取得权利同时,也可以约定义务随之一同转让。交易习惯中可能出现买卖或者出让时的附加条件,在我国长江以南地区普遍存在“交割”。和“推付”两种形式,前者要求出让方承担出让时的相应义务,如税费、评估费、中介费等等,而受让方仅支付对价;“推付”则要求表示出让方将财产权利和相应义务一同移交给受让方,受让方除了支付对价以外,还应当承担转让时的相对义务。这两种交易习惯可能会直接影响到拍卖领域,拍卖中的“净价交易"带有“推付”的交易特征,即要求买受人除了支付标的物对价之外,还应当支付其他的交易成本,如税费、过户费以及其它的中介费用。特别是在抵押物或者保全资产的拍卖市场,产权人支付交易费用存在障碍或者无力支付交易费用时可以将交易费用的义务,要求受让方承担,并成为合同的附加条件。   
    四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税”和《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳营业税”的规定,本案纳税人应该是委托人。这里由委托人承担的税、费和土地出让金的义务都属于行政法上的义务。但在民事行为中,合同当事人可以按照“意思自治”原则,就交易的风险分担、交易成本的分配和合同成立附加条件等问题协商一致,达成协议。该协议虽然不能产生行政法上变更行政义务主体的效力,但是仍然具有民法上的效力,当事入应依约履行合同。本案例中,委托方同意交易的条件是:买受人应当承担拍卖标的过户风险,并承担过户过程中所产生的所有税、费和土地出让金。该约定并不违反法律法规的禁止性规定,不违背公序良俗,对相关当事人具有法律约束力,应当受法律保护。
    五、在实际操作中,委托人、拍卖人与买受人协商约定由买受人代为缴纳契、税、费及土地出让金的做法也有不少。相关拍卖合同在委托人、拍卖人与买受人之间是有效的,各方当事人(包括买受人)都必须履行合同。
    本案例中,在委托人与拍卖人签订的《委托拍卖合同》第八条第3款中已经注明:土地出让金由买受人负担。拍卖人与买受人签订的《拍卖成交确认书》中也有“拍卖成交价为委托方的净收入,过户、转名过程中所涉及到的所有过户契、税、费(包括出现二次或多次过户契、税、费)等全部由买受人自行承担”的约定。而且买受人已实际交付相关的土地转让金,说明《拍卖成交确认书》是买受人和拍卖人真实意愿的反映,买受人根据合同的相关条款履行合同,买受人是完成清楚条款的相关内容的,是买受人本应履行合同所应承担的责任。
综上所述,本案中拍卖人主体适格,拍卖程序合法,已尽到了必要的告知义务,拍卖结果合法有效。买受人已交纳了土地出让金,履行了合同的约定,国家的财政收入也得到了实现。有关部门应当依法保障委托人、拍卖人和买受人的合法权益,保护合法有效的合同,维护已形成的符合法律的拍卖法律关系及相关合同。
   专此函复。 
  
  
                                                                                                          2009年1月20日 
  


咨  询  函 

 
中国拍卖行业协会:   
    2007年9月20日。我公司受某银行委托分开拍卖广州市大德路麻行街18号之一101号的房产,拍卖资料的备注一栏写明“拍卖成交价为委托方的净收入,过户,转名过程中所涉及到的所有过户契、税、费(包括出现二次或多次过户契、税、费)等全部由买受人自行承担。”结果买受人周某以17万元拍卖成交,支付了全部过户契税费及土地出让金41595元后,以我公司未在拍卖公告及拍卖成交确认书提及买家需要缴付土地出让金为由,于2008年11月14日起诉我公司,要求法院判令我公司承担该笔土地出让金41595元及利息。广州某区法院依法受理该案。并于2008年12月8日作出判决,判令我公司承担60%的责任,即要承担赔偿买受人24957元及利息的责任。我公司决定向法院提起上诉。上诉的理由,我们认为:
    ①我公司在拍卖前已清楚告知本拍卖标的为委托方的净收价,标的过户存在的所有税费等全部费用由买受人承担,这些费用当然应包括土地出让金。
    ②拍卖竞买须知对交易过户涉及的契、税、费等各种项目不可能全部列清,假如还存在有土地出让金的滞纳金或其他国家可能增加的收费项目时,那又该谁负责。
    ③拍卖是一种特殊的交易方式,拍卖规则类同于合同法中规定的格式化条款。规则条款是为明确买受人、拍卖人及委托人之间的权力义务关系,便于快速达成买卖双方的合意,促成交易而制定的,而该条款具有公开性,是对全体竞买人的要约邀请,对全体竞买人适用,竞买人可选择举牌竞买,也可以不选择举牌竞买。竞买人举牌应价就必须按约定执行,否则对其他竞买人而言也是不公平、不公平的。本案在拍卖竞买须知中已明确告知所有竞买人的交易条件是房产拍卖价格的净收价,即标的拍卖成交后过户涉及的全部税金及费用全部由买受人承担,这些费用当然也包括土地出让金。现在原告在拍卖成交后由土地出让金问题而反悔,要求我公司来承担这些费用,这当然不合理、不公平,也不合法。
    我公司上述意见是否恰当,法院的判决是否成立,函请贵协会法律咨询委员会给予指导和回复。不胜感激!

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