某拍卖行受委托拍卖人民法院裁定抵债的房地产，竞买人陈某在以底价拍得标的之后拒不付款，并以双方所签定的一切合同无效为由，将拍卖行和委托人告上法庭。法院支持了陈某的说法
买家拒不付款 拍卖行败诉
2010年8月，某信用社依据人民法院裁定抵债的房地产(工业用地．土地性质为划拔，厂房闲置多年)，在未办理土地、房屋产权过户的情况下，委托拍卖行进行公开拍卖。拍卖公告发布后，拍卖行将拍品的实物现状、权属、瑕疵等情况向竞买人作了充分的告知。
竞买人陈某按拍卖公告约定缴纳了300万元保证金，办理了竞买登记手续，并以835万元起拍价成交。之后，买受人陈某认为不合算，只与拍卖行签订成交凭证，而故意拖延不签成交确认书，不按期缴纳成交价款和佣金。拍卖行经多次催促无果，便作出解除成交合同通知，并保留追究买受人违约责任的权利。
而另一方面，陈某同时也咨询国土等有关部门，然后一纸诉状将拍卖行和信用社告到法院，请求法院判令：1。确认拍卖行拍卖该房地产的行为及原、被告双方所签订的一切合同、凭证无效；2。拍卖行立即退回300万元保证金；3、两被告按信用社同期贷款利息的两倍赔偿占用原告资金300万元的经济损失。
本案一审法院依照《物权法》第二十八条、第三十一条，《合同法》第五十六条、五十八条，《拍卖法》第六条之规定，判决如下：确认被告信用社与被告拍卖行签订的《委托拍卖合同》、原告陈某与被告拍卖行签订的《竞买合同书>>《成交凭证》为无效合同；被告拍卖行在本判决书生效的五日内返还300万元竞买保证金及利息(按人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至付清款日止)给原告陈某；驳回原告其他的诉讼请求。
拍卖行和信用社不服一审判决，向中级法院提起上诉。中级法院经审理于2011年4月作出了维持原判的终审判决。目前本案已执行和解。
物权未经登记处分权受限制
买受人陈某诉称，被告信用社没有将抵债的土地及房屋过户到自己名下．未取得房地产的权属证书，在还没有处分权的情况下就与被告拍卖行签订《委托拍卖合同入骗取买受人缴交了保证金参与拍卖并买受，明显违反了《物权法》第三十一条，《拍卖法》第六条．《房地产管理法》第三十八条、《合同法》第五十二条等有关法律规定，原、被告双方所签订的合同、凭证显属无效。拍卖行和信用社则称，人民法院的裁定书已确认上述房地产属信用社，信用社则对上述房地产享有占有，使用、收益和处分的权利，委托拍卖上述房地产符合《拍卖法》第六条的规定。本拍卖是按法定程序进行的，陈某对拍卖规则和注意事项及拍品的瑕
、疵情况充分了解并签字认可，与拍卖行签订的手续和合同，是双方真实意思表示，是合法有效的。
信用社持有人民法院的民事裁定书，确认上述房地产作为抵债关系成立的凭证，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效果发生效力”的规定，信用社取得了上述房地产物权。但根据《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这种未经登记取得的物权进行处分时是受到限制的。信用社在未将上述房地产办理过户到自己名下，未依法领取上述房地产权属证书的情况下，就与拍卖行签订《委托拍卖合同》，拍卖行将上述房地产公开拍卖，与陈某签订了《竞买合同书》、《成交凭证》，并领取了陈某缴纳的竞买保证金300万元，信用社和拍卖行的行为违反了《房地产管理法》第三十八规定：“下列房地产不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”的禁止性规定。根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”。因此，拍卖行和信用社签订的《委托拍卖合同》，拍卖行和信用社签订的《委托拍卖合同》、拍卖行和陈某签订的《竞买合同书》、《成效凭证》等以转让为目的的一切拍卖行为明显违反了上述法律规定，依法无效。
合同无效 保证金应返还
依照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该俣同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，信用社与拍卖行、拍卖行与陈某签订的一系列合同已被确认无效后，拍卖行应当反还保证金300万元给陈某。
拍卖行和信用社辨称，本案纠纷是拍卖合同纠纷，即拍卖行为是否合法有效，陈某的诉讼请求属确认拍卖合同无效之诉。因此，本案应审理的是拍卖合同是否符合《拍卖法》的相关规定。合同是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。至于陈某通过成交合同取得财产的支配权后，再办理房地产登记的程序是另一不同的事项，是两个不同的法律关系，不能将与拍卖行为无关的过户登记的相关法律作为审理拍卖行为的法律适用。
《拍卖法》第六条规定”拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利“，该条款明确规定委托人对拍卖标的物必须享有所有权和处分权。《拍卖法》第三条关于拍卖的定义是：”拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”《拍卖法》第三章中，规定拍卖的当事人包括拍卖人、竞买人和买受人。拍
卖关系是拍卖当事人参与的买卖关系的特定表现形式。拍卖上述房地产是以转让上述房地产为目的，拍卖是转让行为的部分组成。因此，拍卖上述房地产就不能违反《房地产管理法》第三十八条禁止性规定。
由此可见，人民法院的裁定书是确认资产抵债(买卖)关系成立的凭证，而非等同职能部门登记核发的房地产所有权证书。在没有凭法院裁定书办理产权过户的情况下将房地产转让，是受到法律限制的。土地使用权性质是划拨的还要履行审批程序。《房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：”土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政
府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”
