作为拍卖市场中占有相当大比例的房地产拍卖项目，现在操作中越来越普遍的拍卖条件是标的房地产拍卖成交后交易过户时买卖双方应缴交的一切税、费及可能存在的前期欠费均由买受人承担。

谈及交易过户时买卖双方所涉及应缴付的一切税、费及前期欠费，不少拍卖人会在《拍卖规则》、《注意事项》或类似的所谓《拍卖告知书》、《拍卖条件》、《竞买须知》等文件资料内描述为“房地产过户时买卖双方所涉及应缴付的一切税、费及可能拖欠的费用（包括但不限于买卖双方应缴纳的营业税及附加、土地出让金、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、交易手续费、测绘费、工本费、物业费、水电费等）全部由买受人承担……”，一般情况下买受人也自会缴交该“一切税、费及可能存在的欠费”，办理过户、接收房屋，委托人干手净脚收取拍卖成交款，不再额外支出交易税、费及欠费。然而，世事无绝对，即便拍卖人对拍卖条件有前述描述，也难保不出意外：偏偏有人会对“拍卖房产可能拖欠的某些税费该由谁承担”的问题提出疑议，进而引发诉讼，而有意思的是，审理案件的两级法院也各有各的看法，裁判迥异。这是怎样一宗案件呢？又能给我们怎样的启发呢？

案情回放：2007年11月，广东某银行与某拍卖行签订《委托拍卖合同》，由银行委托拍卖行拍卖包括佛山市禅城区金鱼街的某702房产在内的28宗物业，《委托拍卖合同》的附件中有一份《关于我行拍卖物业的相关约定事项的函》，约定：成交后，房屋过户所需缴交的税费（含土地出让金及其他双方应缴纳的费用）及以前年度可能拖欠的税费均由买受人承担，所需办理的相关过户手续由买受人自行办理等。

其后，拍卖行两次在《佛山日报》上发布了《拍卖公告》，公开拍卖包括该702房在内的28宗物业，并注明：房产过户双方所需缴纳的各项税、费及土地出让金等均由买受人承担（包括但不限于物业费、水电费等）。

2008年1月，拍卖日当天，伍某作为竞买人签收了拍卖行提供的《竞买须知》（附拍卖清单）。《竞买须知》所附拍卖清单列明拍卖行的28宗拍卖标的，并注明了八点注意事项，其中注意事项第（1）项明确：“以上标的存在较多瑕疵及买受风险，包括但不限于资产可能发生损毁或可能存在欠缴税费、无相关权属证明、无法办理权属变更手续、不能实际占有资产价值的相关情形。委托人及拍卖人对拍卖标的有效性、合法性等影响标的价值的因素已向竞买人作出必要的说明，但委托人及拍卖人不保证拍卖标的不具有其他未说明的瑕疵。竞买人在拍卖前除应认真阅读并透彻理解本资料外，还应自行向当地国土、房管、规划等部门及有关权利人详尽了解相关情况，对标的的现状、瑕疵、风险等有明确认识方可参与竞买，竞买人参与竞买的行为即意味着对此予以认可，并承担因拍卖标的瑕疵造成的风险；注意事项第（3）项明确：以上标的能否办理房、地产权证及过户由买受人自行承担。……房产过户手续由买受人自行办理，房地产过户时买卖双方所涉及应缴付的一切税、费及可能拖欠的费用（包括但不限于买卖双方应缴纳的营业税及附加、土地出让金、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、交易手续费、测绘费、工本费、物业费、水电费等）全部由买受人承担。上述标的能否办理产权交易过户的风险全部由买受人承担，拍卖人及委托人对此均不作承诺和担保。……

拍卖会上经公开竞价，伍某竞得该702房，与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，并交付了拍卖成交款及佣金，委托人向买受人移交了房产。此后，在伍办理房产过户手续过程中，国家税务部门向委托人发出《税（费）款入库通知书》，表示须在限期内清缴该房产拖欠的房产税及土地使用税合计人民币8613.19元后，方可办理过户。买受人认定该房产税及土地使用税不属于房地产过户中买卖双方所涉及的税项而拒绝缴纳，委托人在多次要求买受人交纳上述税费未果的情况下，为完结标的房产的过户手续，只得在限期内先行垫付该笔税费。

2008年8月，委托银行向佛山市禅城区法院提起诉讼，请求判令买受人伍某向委托人清偿垫付的税费8613.19元及自垫付日起至实际清偿日止的利息。在诉讼过程中，法院依法追加拍卖行为被告参加诉讼。

禅城区法院（以下称一审法院）审理认为：该案的争议焦点是本案诉争房屋拖欠的房产税和土地使用税是否应当由买方承担？

一审法院认为：买受人伍某通过公开竞价取得诉争房屋，与委托人及拍卖人形成拍卖合同关系，涉及税费的约定主要体现于《委托拍卖合同》和《拍卖清单》。其中《委托拍卖合同》附件中虽有“以前年度可能拖欠的税费均由买受人承担”的字样，但签订双方是银行和拍卖行，并不能约束第三方买受人。买受人签收了附有《拍卖清单》的《竞买须知》，应知悉拍卖清单注意事项的内容，这一点无庸质疑，拍卖清单显示本次拍卖会包括诉争房屋在内的28宗物业可能存在权属瑕疵，也可能拖欠税费，也就是说本案诉争房屋是否存在拍卖清单上列明的瑕疵具有不确定性，诉争房屋在拍卖前是否存在瑕疵及具体存在何种瑕疵，银行及拍卖行均不清楚。依照《中华人民共和国拍卖法》第27条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”及第18条“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”的规定，说明诉争房屋的瑕疵是委托人的义务，并非竞买人的义务，且拍卖人也有权要求委托人说明拍卖标的的瑕疵，拍卖行在《拍卖清单》中要求竞买人自行调查拍卖标的的瑕疵，于法不符，银行在拍卖诉争房屋前既未审查该房的瑕疵，也未向拍卖人说明诉争房屋的瑕疵，拍卖人既未要求委托人说明诉争房屋的瑕疵，也未在拍卖前明确告知竞买人房屋的瑕疵，使得竞买人不能预知购买风险，委托人作为标的权属人，其有能力也有义务说明标的瑕疵，但其并未尽到谨慎审查的义务，由此造成的损失应有委托人承担，法院不支持其要求买受人清偿诉争房屋拖欠的房产税和土地使用税的诉求。

关于房产过户双方所需缴纳的各项税、费中的“税费”是否包括拖欠的房产税和土地使用税的问题，拍卖公告中注明“房产过户双方所需缴纳的各项税、费及土地出让金等均由买受人承担（包括但不限于物业费、水电费等）”，对该条银行与买受人伍某理解有分歧，银行认为房产过户须缴纳的各项税费包括拖欠的税，伍则认为不包括，房产过户需缴纳的税费是特定的，如无特别约定，各付各税，明确约定的情况下可以由一方承担，并不包括之前拖欠的税费，法院确认拍卖公告注明的此条款并不是双方关于拖欠税费的约定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、《中华人民共和国拍卖法》第18条、第27条之规定，一审法院判决：驳回银行的诉讼请求。

其后，委托银行不服一审判决，向佛山市中级人民法院（以下称二审法院）提起上诉。

二审法院认为：该案的争议焦点在于本案诉争房屋拖欠的房产税和土地使用税应由委托银行还是买受人伍某承担。关于税、费等费用的承担问题已在《竞买须知》“注意事项”一栏第（1）、（3）项中分别作出约定，其内容为“以上标的存在较多瑕疵及买受风险，包括但不限于资产可能发生损毁或可能存在欠缴税费……”及“……房地产过户时买卖双方所涉及应缴付的一切税、费及可能拖欠的费用（包括但不限于买卖双方应缴纳的营业税及附加、土地出让金、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、交易手续费、测绘费、工本费、物业费、水电费等）全部由买受人承担……”。……据此，《竞买须知》已构成双方拍卖合同的组成部分，本案应依据《竞买须知》中有关税费分担的约定来认定承担诉争房屋拖欠的房产税、土地使用税应由谁来承担。银行认为上述约定已明确房产税、土地使用税的承担者应为买受人伍某，伍则认为其应承担的税、费仅限于在房地产过户中应缴付的税、费，其他与过户或买卖无关的费用不属于其应承担的范围。但从《竞买须知》中“注意事项”的内容来看，拍卖行已明确声明所拍卖标的可能拖欠税费的风险，并要求买受人承担房地产过户时买卖双方所涉及应缴付的一切税、费及可能拖欠的费用（包括但不限于买卖双方应缴纳的营业税及附加、土地出让金、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、交易手续费、测绘费、工本费、物业费、水电费等），如果仅是要求买受人承担过户过程中产生的税、费，则无需在“房地产过户买卖双方所涉及应缴付的一切税、费”之后，还特别注明“及可能拖欠的费用”，且在“及可能拖欠的费用”之后所列举的费用种类中的“物业费、水电费”也并非属于房地产过户所产生的税或费，故银行的请求符合双方当事人之间的约定，本院予以支持。伍某应向银行支付其垫付的房产税和土地使用税8613.19元及迟延履行期间的债务利息。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项的规定，二审法院判决：1，撤消一审判决；2，被上诉人伍某应于本判决生效之日起十日内向上诉人广东某银行支付款项8613.19元及迟延履行期间的债务利息（自垫付日之次日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；……

看完这个案子，作为拍卖行业从业人员，我对其中关于瑕疵告知这一点颇有感触。

一审判决书中有云“拍卖清单显示本次拍卖会包括诉争房屋在内的28宗物业可能存在权属瑕疵，也可能拖欠税费，也就是说本案诉争房屋是否存在拍卖清单上列明的瑕疵具有不确定性，诉争房屋在拍卖前是否存在瑕疵及具体存在何种瑕疵，银行及拍卖行均不清楚。……”“拍卖行在《拍卖清单》中要求竞买人自行调查拍卖标的的瑕疵，于法不符，银行在拍卖诉争房屋前既未审查该房的瑕疵，也未向拍卖人说明诉争房屋的瑕疵，拍卖人既未要求委托人说明诉争房屋的瑕疵，也未在拍卖前明确告知竞买人房屋的瑕疵，使得竞买人不能预知购买风险……”

对于这样一个小的房地产标的来说，了解清楚是否存在瑕疵及具体存在何种瑕疵或许还是有可能性的，但对于动辄包含几十项、甚至几百项资产的资产包、债权包之类相对复杂、本身即存在诸多甚至包含不确定性、随时间、外部条件转换而产生变化的瑕疵的标的来说，要委托人和拍卖人做到明确是否存在瑕疵及具体存在何种瑕疵，确实有些强人所难，是否可能、是否必要就更是另当别论了。如果万一“要求竞买人自行调查拍卖标的的瑕疵，于法不符”成为定论的话，拍卖业务日后该如何进行，又将引发多少纠纷，实在无法想像，“怎一个乱字了得”！

其实，目前操作中，对标的本就是按现状拍卖，对于瑕疵告知，我以为，拍卖人应对拍卖标的进行审查，如《拍卖法》第42条规定，“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”，但审核的目的应以是否可以拍卖、相关文件资料是否真实为主，对标的瑕疵，拍卖人应履行的是如实向竞买人披露委托人说明的拍卖标的的瑕疵及提醒竞买人详尽了解情况，对标的现状、瑕疵、风险等有明确的认识方可参与竞买的义务。而重中之重，对拍卖人来说，应是必须在相关的拍卖资料，以在拍卖会前宣读的《拍卖规则》、《注意事项》中表述为上，明确声明不能保证拍卖标的不具有其它未说明的瑕疵，不承担瑕疵担保责任，而这样的拍卖文件应明确地作为《拍卖成交确认书》的有效附件，因为，《中华人民共和国拍卖法》第61条第2款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”还是一句老话，善用免责啊。

当然，针对此案，我觉得，拍卖行在操作时如果将《委托拍卖合同》附件中《关于我行拍卖物业的相关约定事项的函》作为拍卖资料的一部分，或将其中“以前年度可能拖欠的税费均由买受人承担”的字样写进《竞买须知》，或者在表述时将“房地产过户时买卖双方所涉及应缴付的一切税、费及可能拖欠的费用”表述为“房地产过户时买卖双方所涉及应缴付的一切税、费及可能拖欠的税、费等”，且同时将所谓的《竞买须知》正名为《拍卖规则》、《注意事项》或许会更好一点，毕竟，《中华人民共和国拍卖法》里出现的拍卖文件的法定名称似乎并不包括《竞买须知》。