拍卖过程：

　　厦门禾祥房地产开发有限公司将禾祥花园B座一层抵押给银行后，因无法解除抵押，导致店面的产权证无法办理登记。但却将这一层十几间店面转卖给他人。日前，这些店面的债权人高士通公司已向法院申请拍卖这些店面。

　　高士通公司认为，这些买房人大部分仅支付了40%至50%的购房款，却长期使用出租这些店面，并从中获得了收益。另外，他们与这些买房人的协商没有结果，因此向厦门市中级人民法院提出申请，要求法院责令这些买房人限期迁出这些已经抵押的店面，并对抵押店面依法进行拍卖，维护债权人的合法权益。

　　争论焦点：

　　高士通公司的代表认为，他们的抵押权登记在先，当时这些店面尚未出售，抵押手续完整合法，债权和抵押权均已被法院生效的判决所确认。而这些已抵押的店面，被开发商约在1998年间私自分别出售给这些买房人。这些购房者与开发商的合同还约定，这些购房合同只有经房管部门登记备案后才生效。但由于房屋被抵押无法办理备案登记手续，所以购房合同尚未生效，更谈不上对抗具有合法抵押权的债权人。

　　专家建议：

　　福建信海律师事务所林敏辉律师认为，依据相关法律规定，抵押权存续期间，转让抵押物未告知并经抵押人同意的，转让行为无效，抵押权人仍可以行使抵押权。只有在购房人代替债务人清偿其全部债务后，抵押权才消除。因此，法院有权依法强制拍卖购房者店面。为维护自己的合法权益，这些购房者应尽快起诉开发商，以便参与对扣除抵押债权后剩余的拍卖款的分配。  （文/王 芳）

摘自《中国商报 收藏拍卖导报》