拍卖物是在建工程、房屋、土地使用权的，拍卖流拍后，当事人受让多个债权后与债务人达成以物抵债协议的，存在哪些法律风险？很多人不知道，即使在有法院作出以物抵债裁定的情况下，存在损害其他顺位债权人的情形时，以物抵债裁定照样能撤销！

 裁判要旨

法院应在拍卖物整体拍卖流拍后以整体抵债。财产可分割的，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。

 案情简介

一、陈冬利（首封）、郭红宾（第二轮候）、贾建强（第十五轮候）、春少峰（第十六轮候）四股东分别查封了博易公司的财产，并将其债权转让给神泉之源公司。除此之外，尚有赵五军等十二人为第三至第十四轮候的在先权利人。

二、2017年4月，平顶山中院在另案中对博易公司名下土地使用权进行拍卖，但因无人竞买而流拍。神泉之源公司向平顶山中院申请将拍卖被执行人博易公司的上述财产以拍卖的保留价以物抵债。抵债的土地使用权为上述拍卖物一部分。平顶山中院裁定将被执行人博易公司部分土地使用权抵债给神泉之源公司所有。

三、赵五军等其他债权人不服上述裁定，向平顶山中院提出执行异议，请求法院实现查封在前的债权人债权以后，严格按照查封顺位对申请人的债权予以保护、清偿。平顶山中院裁定驳回赵五军等异议，赵五军等向河南高院申请复议。

四、河南高院经审查认为，存在多个债权人对同一被执行人申请执行的情况下，法院应按照采取执行措施的先后顺序受偿。平顶山中院的执行措施侵害了顺位在先的其他债权人利益，应予撤销。神泉之源公司不服，向最高法院申诉。

五、2019年3月19日，最高法院裁定驳回神泉之源公司的申诉请求。

 裁判要点及思路

最高法院认为，本案争议焦点有三：一、针对以物抵债裁定提出异议是否超过法定期限；二、以物抵债裁定是否损害查封顺位在先的其他债权人利益；三、以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致。

一、关于以物抵债裁定提出异议是否超过法定期限。当事人、利害关系人提出异议的期限包括两种情况：一是对于一般执行行为提出异议的，应当在执行程序终结之前提出；二是对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。通常将在结案通知书之前发出以物抵债裁定理解为一般执行行为，对该以物抵债裁定提出异议应在执行程序终结之前。最高法院认为，在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，如因执行程序终结而不允许对以物抵债裁定提出异议，则几乎完全剥夺了当事人、利害关系人就以物抵债裁定提出异议的权利，将实质上剥夺当事人及利害关系人法定的异议权，与法律保护异议权利的精神不符。故应参照适用《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行行为提出异议的期限规定更为公正。

二、关于以物抵债裁定是否损害查封顺位在先的其他债权人利益的问题。平顶山中院在陈冬利等四人将债权转让给神泉之源公司后将四案合并执行，但该四人在四案查封土地、房产的顺位情况不一，也并非全部首封案涉土地或房产。最高法院认为，执行法院虽将四案件合并执行，但仍应按照四人申请查封的顺序确定受偿顺序。平顶山中院的以物抵债裁定实质上是将查封顺位在后的原贾建强、春少峰债权受偿顺序提前，侵害了在先轮候的债权人的合法权益。

三、关于以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致的问题。先前拍卖时所作评估报告，对象和范围为土地使用权一宗及地上未完工房屋建筑物，且明确该次评估中在建房产资产价值不含其所占用的土地使用权价值。所以，案涉抵债的部分土地使用权，不包括地上未抵债在建工程价值。案涉以物抵债裁定将导致在建工程的产权人与占用范围内的土地使用权人不一致。物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产时，也应遵循这一原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。

最后，针对神泉之源公司提出的“对于以物抵债裁定中不存在撤销理由的部分财产自以物抵债裁定送达之日起归神泉之源公司所有”的主张，最高法院认为，在整体拍卖流拍后以整体抵债，才符合以物抵债规定的精神。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同。为更充分体现部分财产价值、公平保障各方当事人利益，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。

 实务要点总结

在执行程序中，选择通过受让多个债权申请以物抵债的方式受偿债权，债权人务必对以下几点事项予以重点关注：

一、是否存在受让的多个债权人查封顺序不一、原债权人之间是否存在其他顺序的债权人的情形。如果存在上述情形，我们建议当事人之间尽量不要选择通过合并受让债权的方式达到“浑水摸鱼”的目的。否则，即使在法院作出以物抵债裁定的情况下，受让债权人亦存在因损害其他顺位债权人利益被撤销的法律风险。

二、查封顺序不同的债权人合并转让债权，债权受让人与债务人达成的以物抵债协议或以物抵债裁定可能被撤销。如果受让债权的查封顺位全部处于其他债权之前，则债权受让人在经评估的基础上申请以物抵债不会损害其他债权人利益。但如果受让债权部分或者全部的查封顺位晚于其他债权人，债权受让人直接申请以物抵债，实质上是将查封顺位在后的原债权人的受偿顺序提前，损害了在先轮候的债权人的合法权益，应予撤销。

三、注意以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致的问题。物权法确立了不动产处分时的房地一体原则原则，法院在执行程序中处置相关财产时，应将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。一般而言，法院在进行拍卖时会对拍卖物进行价值评估，如存在在建工程、土地使用权、房屋时，评估对象不必然包括所有地上建筑物。如选择部分拍卖物受偿，以物抵债裁定将导致未抵债部分建筑物的产权人与该建筑物所占用范围内的土地使用权人不一致，部分抵债物的价值无法被准确评估，法院应予以依法撤销。

四、法院应在拍卖物整体拍卖流拍后以整体抵债，切勿选择部分抵债。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同，极有可能出现本案中违反“房地一体原则”的情形，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。

另外，对于以物抵债裁定不服的当事人或利害关系人，应重点关注在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，对以物抵债裁定提出异议的法定期限。法院作出以物抵债裁定为一般执行行为，如对该以物抵债裁定提出异议的，应在自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。

 相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

55．多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十一条　查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。　　地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》

当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。批复发布前终结执行的，自批复发布之日起六十日内提出。超出该期限提出执行异议的，人民法院不予受理。

 法院判决

以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：

本院认为，本案争议焦点是：一、针对以物抵债裁定提出异议是否超过法定期限；二、以物抵债裁定是否损害查封顺位在先的其他债权人利益；三、以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致。

一、关于针对以物抵债裁定提出异议是否超过法定期限的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款和《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》规定，当事人、利害关系人提出异议的期限包括两种情况，一是对于一般执行行为提出异议的，应当在执行程序终结之前提出；二是对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。按照《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十五条第二款的要求，执行完毕应当制作结案通知书并发送当事人。双方当事人书面认可执行完毕或口头认可执行完毕并记入笔录的，无需制作结案通知书。该结案通知书应属于终结执行法律文书。相应地，通常将在结案通知书之前发出以物抵债裁定理解为一般执行行为，对该以物抵债裁定提出异议应在执行程序终结之前。

神泉之源公司主张以物抵债裁定作出当日平顶山中院即向其送达了裁定，裁定送达即产生财产权移转的法律效果，抵债土地及建筑物对应的执行程序已经终结。本院认为，对特定标的物终结执行不同于执行案件全案终结执行，在全案终结执行前，当事人、利害关系人仍可提出执行异议。而在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，如因执行程序终结而不允许对以物抵债裁定提出异议，则几乎完全剥夺了当事人、利害关系人就以物抵债裁定提出异议的权利，将实质上剥夺当事人及利害关系人法定的异议权，与法律保护异议权利的精神不符。因此，在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，在审查当事人、利害关系人对以物抵债裁定提出异议是否超过期限时，参照适用《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行行为提出异议的期限规定更为公正。

从本案查明情况看，执行法院收到赵五军执行异议材料的时间为2017年4月13日，收到刘恒珠、王晓东、王喜年、张涛、康荣花等人执行异议材料的时间为2017年4月25日，收到博易公司执行异议材料的时间为2017年4月14日。而以物抵债裁定落款时间为2017年4月4日，提出异议时明显没有超过六十日期限，平顶山中院受理异议并无不当。

二、关于以物抵债裁定是否损害查封顺位在先的其他债权人利益的问题。关于执行顺位，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第一款规定，多个债权人对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。平顶山中院在陈冬利、郭红宾、春少峰、贾建强将债权转让给神泉之源公司后将四案合并执行，但该四案查封土地、房产的顺位情况不一，也并非全部首封案涉土地或房产。贾建强虽申请执行法院对案涉土地B29地块运营商总部办公楼采取了查封措施，但该建筑占用范围内的土地使用权此前已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，贾建强对该建筑物及该建筑物占用范围内的土地使用权均系轮候查封。陈冬利、郭红宾虽仅对土地使用权采取查封措施，但根据查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，陈冬利、郭红宾对本案所涉建筑物的查封顺序亦同于对土地使用权查封顺序。执行法院虽将春少峰、贾建强的案件与陈冬利、郭红宾的案件合并执行，但仍应按照春少峰、贾建强、陈冬利、郭红宾依据相应债权申请查封的顺序确定受偿顺序。截至2017年2月28日，原陈冬利、郭红宾债权本息合计76736464.09元，远低于本案所涉财产抵债价值153073614元。对原陈冬利、郭红宾相应债权抵债后剩余部分财产价值，应当由查封顺序在郭红宾之后，在贾建强、春少峰之前，且未受偿的债权人优先受偿。因神泉之源公司受让了贾建强、春少峰及陈冬利、郭红宾债权，平顶山中院裁定将全部涉案财产抵债给神泉之源公司，实质上是将查封顺位在后的原贾建强、春少峰债权受偿顺序提前，影响了在先轮候的债权人的合法权益。平顶山中院未按照法律规定据采取执行措施的先后顺序确定受偿顺序，将博易公司的部分土地使用权及地上部分建筑物裁定以物抵债给神泉之源公司，该执行行为违反法律规定，侵害了顺位在先的其他债权人利益。

三、关于以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致的问题。神泉之源公司认为以物抵债裁定以“路南部分土地使用权”抵债，已扣除三栋楼所占用的土地使用权，客观上不会造成房地分离情形。而根据评估机构的评估报告，评估对象和范围为土地使用权一宗及地上未完工房屋建筑物，且明确评估中在建房产资产价值不含其所占用的土地使用权价值。平顶山中院（2016）豫04执57-5号裁定中明确抵债价格153073614元系从拍卖的保留价177922700元中扣除1号住宅楼的评估价值5308280元及B14-03地块内的温泉酒店评估价值19540806元而来。结合评估报告的说明看，扣除的1号住宅楼的评估价值及B14-03地块内的温泉酒店评估价值并不包括其占用范围内的土地使用权价值。本案平顶山中院确定抵债财产价值153073614元，也并未扣除160720.03平方米土地使用权评估价值97685634元或其中部分价值，也就是说抵债财产价值包括了抵债及未抵债建筑物所占用范围内的土地使用权价值。物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产时，也应遵循这一原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。据此，河南高院认为平顶山中院所作以物抵债裁定将导致未抵债给神泉之源公司的部分建筑物的产权人与该建筑物所占用范围内的土地使用权人不一致的情况并无不当。

此外，神泉之源公司主张，即便平顶山中院以物抵债裁定中存在表述不清，对部分抵债财产得否抵债存在不同认知和主张等情形，但是对于其中经审查确定不存在撤销理由的抵债财产，依法应自平顶山中院抵债裁定生效之日起即属于神泉之源公司所有。对此问题，本院认为，在整体拍卖流拍后以整体抵债，才符合以物抵债规定的精神。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同。为更充分体现部分财产价值、公平保障各方当事人利益，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。本案执行法院对案涉财产进行了整体拍卖，神泉之源公司关于就不存在撤销理由的部分财产抵债的意见，本院不予采纳。

 案件来源

《河南神泉之源实业发展有限公司、赵五军民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书》【（2018）最高法执监848、847、845号】

 延伸阅读

1. 拍卖流拍后，各申请执行人均应有机会成为拍卖物的承受人，执行法院应通知各申请执行人后续拍卖或以物抵债事宜。

案例1：《常州华瑞福海电子科技有限公司、常州久和电子有限公司与江苏高通资产监管有限公司、常州新北区商汇担保有限公司企业借贷纠纷、申请公司清算执行裁定书》【(2016)最高法执监205号】

江苏高院审委会讨论认为，本案中，华瑞公司系被执行人高通公司的普通债权人，对被执行人高通公司所持金鼎公司股权强制执行流拍后，各申请执行人均应有机会成为上述抵债股权的承受人，而南京中院在2014年5月23日、11月18日、11月20日已收到吴美琴、谢小平、久和公司、商汇公司请求对高通公司股权执行参与分配，由全体债权人按比例分配书面申请的情况下，未告知吴美琴、谢小平恢复拍卖案涉股权事宜，未通知吴美琴、谢小平、商汇公司、久和公司等其他债权人拍卖流拍及可申请以物抵债事宜，未征询其意见，亦未根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十五条“多个债权人对同一被执行人申请执行或者对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议”的规定，制作财产分配方案，即径行作出（2013）宁执字第386－4号执行裁定，剥夺了久和公司等申请执行人成为高通公司股权以物抵债承受人，提出执行分配方案异议的机会和权利。

2. 法院分配拍卖价款时，应考虑拍卖物的查封顺序，不可笼统清偿。

案例2：《陈贯南、吉安市锦洋宾馆有限责任公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书》【（2019）赣执复98号】

广东高院认为，本案吉安中院在拍卖价款的清偿过程中，没有依照上述法律和司法解释的规定，厘清该院裁定拍卖的27套房产及移送吉安市吉州区法院处置的6套房产中本案已轮为正式查封的房产及其拍卖价款清偿顺位，笼统地直接将剩余拍卖价款200万元移交给吉安市吉州区法院进行清偿，该剩余拍卖价款移交行为违反法定程序，故而原审异议裁定认定事实不清，适用法律不当。

3. 以拍卖的不动产交付抵债需征得申请执行人的同意，且应以拍卖所定的保留价为标准进行折抵，应受清偿的债权数额低于抵债财产价值的，申请执行人还需补交差额。

案例3：《青海东湖旅业有限责任公司与青海银行股份有限公司其他执行申请复议执行裁定书》【（2014）执复字第19号】

最高法院认为，关于能否抵债的问题。青海银行主张，青海高院认定其表示不能以财产抵债，缺乏依据。依据法律规定，以拍卖的不动产交付抵债需征得申请执行人的同意，且应以拍卖所定的保留价为标准进行折抵，应受清偿的债权数额低于抵债财产价值的，申请执行人还需补交差额。本案中，被执行人虽提出抵债方案，但因案涉标的物的拍卖保留价高于本案生效法律文书所确定的应履行数额，双方当事人就案涉标的物如何分割、其价值如何确定、申请执行人应否支付差额以及如何计算差额等事项均未达成一致。在未征得申请执行人同意的情况下，执行法院不能强制将拍卖财产交其抵偿债务。故本案不存在青海高院对于抵债处置不当的问题，亦不能以此认定终结本次执行程序不当。