近年来，我公司全体员工在开展不动产拍卖业务中遇到了诸多挑战，主要反映在国有资产的土地使用权大多数为划拨取得，成交过户划拨转出让的土地出让金逐年增多；划拨土地的收益金也逐年增多；土地增值税由原来可核定增收变为只按清算征收；原来房产证和土地证用途不一致的不动产拍卖后如何才能符合现行的不动产登记统一规定，这些问题都突出地反映了国有资产不动产拍卖标的成交过户的税金增加幅度大，过户难度大的问题。如何化解这些矛盾将拍卖标的顺利拍出，公司全体员工上下求索，收集政策信息，吃透文件精神，研究操作流程，突破了一个个难点。

举列法定扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额（扣除依据为原始发票或计帐成本）；

2、开发土地的成本费用（建设配套成本）；

3、无发票或记账成本的对旧房改建筑物的重置成本作价评估；

4、与转让房地产有关的税金、土地出让金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

由于国有资产基本上是以划拨的方式取得，所以大多数的土地使用权也都是划拨用地，原始价值成本低，与当下拍卖的变现价格相比增值幅度大，因而纳税数额也会较大，往往很大程度影响了交易行为。要激活交易积极性，就必须给意向竞买人提高参与竞买的信心，在别无选择地服从清算缴纳土地增值税的情况下，必须极力建议委托方依法实行买卖双方各自负担交易税费的规定，因为只有委托人才有条件依据原始凭证或记账凭证，合理有效地依法计算出扣除项目金额，计算出拍卖标的成交价扣除法定项目金额后的增值额，并经过拍卖公司提供具有相应专业水平的服务，为委托方和意向竞买人尽可能的进行赋税率精确预算，可以使委托方减少赋税高的心理负担，乐意承担卖方税金。也让买受人对成交价款之后的税费金额有一个较明晰的预判，从而提高竞买的信心，将有效地促进拍卖成交。2020 年10 月19 日国家税务总局对十三届全国人大三次会议第8471 号建议的答复，取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”。这个答复可以为拍卖公司与非司法拍卖的委托方提出依法缴纳卖方税费提供了有用依据。

通过国有企业行政事业机构渠道接受委托拍卖的标的大多数为划拨用地性质的标的，拍卖成交过户必须将划拨土地转为出让土地，划拨转出让的土地出让金多年前地方政府仅按土地出让金金额的40% 收取。国土资源部【2018】4 号《国有建设用地使用权出让地价评估技术规划》的通知规定“当出让时以及出让后不改变现状，不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加上建筑物重置价减去折旧”，按照该规定，土地出让金是当年取得土地的价格加当年建设成本的重置价与出让时的重置价之间的差（一般的概率是52% 左右）计交土地出让金。

然而疫情之后，拍卖公司受政府部门委托拍卖的国有资产土地出让金的计算方式则调整为当前出让总地价减去当年用地总价（不再加当年建设成本的重置价了），土地出让金交纳的比例可高达88%（每宗土地缴纳的出让金比例多少都与原始取得的成本有关）。可见土地出让金交纳比例增长的幅度之大，构成土地出让金增加的还有土地每平方米单价的评估价值有关。土地一级市场招拍挂中多轮次竞价环境下的交易实例，成为各地土地定级与基准地价逐年调高的依据，更是每宗土地出让金的评估依据。国有资产房屋土地拍卖交过户中的土地出让金成本成为委托方和竞买人共同关注的焦点。

我们在实践中的体会是，以解读好土地增值税扣除项目金额为主线，分项分类厘清赋税方法，在政策规定允许的范围内减轻交易行为的隐形阻力。首先，在有条件的情况下，拍卖前大宗金额的不动产由委托方委托评估公司预估出土地出让金，同时评估出不含土地出让金的房产价，或是将从房地产评估总价中分

离出土地出让金金额，实施拍卖中仅拍卖房产价值，土地出让金有预估结果的表述，但由买受人在成交价外直接向有关部门交付。这样的操作方法有利于买受人和委托人：一方面在竞买人已知土地出让金金额的情况下，按房产价值起拍，拍卖过程的竞价仅限于房产部分的增价，土地出让金已无变数。土地出让金没有产生佣金，佣金成本减少有利于提高竞买人的竞价积极性；另一方面，成交后，凭买受人交付土地出让金的发票凭证，委托方再以不含土地出让金的房产拍卖成交价依法扣除第四项扣除项目金额（与转让房地产有关的税金、土地出让金）计征土地增值税，增值率有效下降，也避免了重复交税。唯有拍卖方的佣金因不含土地出让金拍卖，而佣金有所损失，但我们换来了商机，依然是有收获的。

土地收益金是根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定由地方政府制定收取的办法，适用于使用划拨土地的行政、企业、事业单位、其他组织和个人。

划拨土地条件下的房屋产权人将其用于经营使用或出租他人经营的每月按一定金额交纳土地收益金。我们20 年前初次涉及不动产拍品是每平方米每月交一元的土地收益金。桂林市从2013 年起商业性用房一级地段每月每平方米5 元，二、三级地段依次减一元，最少也交2.5 元土地收益金，居住性用房一级地段每平方米一元依次减至0.5 元。如果原产权人存在欠交情况，办理交易过户时须一次交清。所以对土地收益金这块费用不能忽视，在接受拍卖委托时，必须明确是否有欠交，如存在欠交情况要由买卖双方哪一方补交，拍卖文件中要明确约定，否则在过户时会产生纠纷。显然，由委托方补交土地收益金欠费有利于提高竞买人的竞买信心。

据有年代感的国有资产在委托拍卖时一般都处于房产证和土地使用权证两本证的现状。有的拍品由于历史的原因，会出现房产证与土地证所载明的用途不一致的现象。如土地证用途为办公，而房产证用途为住宅或商铺。过去房产证在房地局办理过户，土地证在土地局办理过户，两者有不一致时也相安无事。现在两证统一到不动产登记局办理过户，两证的各项证载内容也必须统一，两证合并为一证中主要需要调整的项目一般都集中在房产用途和土地用途不一致的问题上，对此，委托方往往无暇顾及，为解决如何公告拍卖标的物用途问题，拍卖公司自然而然当仁不让地就要去寻求解决这个问题的办法。

我们的做法是：首先调查建房档案，了解掌握拍卖房地产标的的规划设计条件和测绘登记的情况。经验告诉我们，在办理不动产登记时，如果没有权威部门出具调整规划设计条件的文件，房地用途不一致的，如房屋用途有规划的，土地用途便随房而定；如房屋用途无规划的，房屋用途则随土地规划而定。因此，不动产拍卖标的遇有这种情况时，我们可根据档案材料预判过户后的用途结果，在拍卖公告中或拍卖文件中说明这一瑕疵，让委托人和竞买人接受预期结果，可以避免成交后为此而产生的矛盾纠纷。

总之，做好拍卖服务工作就像涉足一门学科，要坚持学无止境的心态。从事拍卖事业也让我们总是走在路上，要逢山开路，遇水搭桥，永不止步。